Imóvel avaliado em R$ 5,86 milhões tinha laudo vencido; documentos foram publicados somente no dia da votação
Guilherme Jorgui
- Publicado
Imóvel avaliado em R$ 5,86 milhões tinha laudo vencido; documentos foram publicados no dia da votação. Foto: Cleide Amaral / Comunicação CMC
Com a avaliação do imóvel público vencida há um ano e sete meses e laudos formalmente incluídos no sistema da Câmara Municipal de Contagem somente no dia da votação, o presidente da Casa, Bruno Barreiro (PV), colocou para votação o projeto de lei que autoriza a entrega de uma área municipal, no coração comercial do bairro Eldorado, em troca de imóveis privados.
Avaliado em R$ 5,86 milhões, o terreno público fica na esquina das avenidas João César de Oliveira e José Faria da Rocha — duas avenidas importantes da região.
A proposta foi aprovada, em primeiro turno, pelos 20 vereadores presentes à sessão da terça-feira (8) passada.
O projeto avançou cercado por imprecisões nos pareceres das comissões, sem a demonstração concreta do interesse público e que a Casa soubesse se o município ainda teria de pagar uma compensação financeira pela permuta. Os documentos só foram incluídos no sistema da Câmara no dia da votação.
Segundo apuração de O Fator, coube ao líder do governo na Câmara, Daniel do Irineu (PSB), apresentar esclarecimentos aos demais vereadores minutos antes da votação.
Detalhe: a legislação condiciona a alienação ou permuta de imóveis públicos à existência de interesse público devidamente justificado, requisito que não foi demonstrado.
A prefeitura limitou-se a mencionar a ampliação de uma praça e a futura implantação de um equipamento público não identificado — sem apresentar projeto, estudo de demanda, análise de viabilidade ou comparação com outras alternativas.
As comissões da Câmara reproduziram essas finalidades genéricas sem explicar por que a permuta seria necessária e mais vantajosa para Contagem do que a manutenção do terreno municipal.
A permuta
A operação envolve um imóvel público de 1.363,14 metros quadrados, em uma das áreas mais valorizadas do Eldorado, principal centro comercial da cidade.
Em troca, a prefeitura receberá cinco frações contíguas junto à Praça da Jabuticaba, que somam 847,82 metros quadrados, e outro imóvel de 2.593,86 metros quadrados, também no Eldorado.
A área no Eldorado que será dada à prefeitura ainda depende de uma retificação em sua matrícula.
De autoria do prefeito Ricardo Faria (PSD), a mensagem do projeto de lei que autoriza a troca afirma que os bens foram “previamente avaliados” e que “seus valores são compatíveis”.
A proposição enviada à Câmara, entretanto, não informava quanto vale cada imóvel, não apresentou um quadro comparativo e não indicou se haverá pagamento em dinheiro para compensar eventual diferença.
Área pública na esquina das avenidas João César de Oliveira e José Faria da Rocha, no Eldorado, está destacada em azul. Imagem: Reprodução/Google Earth
Procuradoria da Câmara foi a única a analisar objetivamente a operação
Entre as instâncias da Câmara que se manifestaram formalmente sobre o projeto, a Procuradoria-Geral foi a única que analisou objetivamente os requisitos da permuta.
A assessoria jurídica apontou a ausência dos laudos, explicou por que a metragem não comprova equivalência econômica, identificou a possibilidade de o município pagar uma compensação e indicou as exigências orçamentárias aplicáveis. Também advertiu que, se Contagem figurar como devedora da compensação, a despesa exigirá estimativa de impacto, dotação específica e empenho prévio.
As demais comissões recomendaram a aprovação sem demonstrar que essas ressalvas haviam sido superadas.
A Comissão de Legislação, Justiça e Redação Final, por exemplo, declarou acompanhar a Procuradoria, mas reproduziu apenas a conclusão favorável à tramitação, omitindo a ausência dos laudos, a necessidade de comprovar a equivalência e os alertas sobre compensação e cobertura orçamentária.
Já a Comissão de Administração e Serviços Públicos afirmou que a permuta não causaria prejuízo ao interesse coletivo, mas não apresentou os valores dos imóveis, cálculo comparativo ou memória financeira. O parecer também não examinou as condições físicas das áreas, a pendência registral de um dos imóveis ou a destinação das edificações envolvidas.
O mais inconsistente é o parecer da Comissão de Meio Ambiente. Ele foi datado de 19 de maio, embora o projeto tenha sido apresentado somente em 3 de agosto. O documento também não analisou solo, infiltrações, inundações, drenagem ou capacidade construtiva, apesar de o laudo da Praça da Jabuticaba classificar o terreno como úmido ou inundável.
Mesmo sem estudos ambientais, geotécnicos, hidrológicos ou de drenagem, a comissão aprovou a proposta e mencionou possível atendimento a “demandas habitacionais”, finalidade que não aparece na mensagem do Executivo.
Laudos vencidos e contas que não fecham
Após solicitação de manifestação, pela reportagem, à Câmara Municipal, pela forma como se deu a aprovação do projeto, os laudos passaram a circular entre alguns vereadores e O Fator conseguiu acessá-los.
O laudo do terreno público contém uma limitação que não foi enfrentada nos pareceres das comissões: a avaliação, assinada em julho de 2024, tinha validade de apenas seis meses. Quando Bruno Barreiro colocou o projeto em votação, na terça-feira passada, o documento estava vencido há um ano e sete meses.
As avaliações também não adotam a mesma referência temporal. O laudo do imóvel municipal é de julho de 2024; o da Praça da Jabuticaba mantém a mesma data-base, embora tenha sido revisado e assinado em 2026; e o terreno privado da Rua Portugal foi avaliado em outubro de 2025. A Câmara não apresentou atualização que colocasse os três imóveis sob uma mesma data de referência.
O terreno público localizado na esquina das avenidas João César de Oliveira e José Faria da Rocha, foi avaliado em R$ 5,86 milhões. O próprio laudo descreve o Eldorado como o maior centro comercial da cidade, reconhecendo a localização privilegiada do imóvel.
Na Praça da Jabuticaba, o laudo atribuiu R$ 1.137 milhão ao terreno de 847,82 metros quadrados e R$ 1.1 milhão à edificação de 359 metros quadrados, o que dá um valor total de R$ R$ 2.2 milhão.
O valor final, porém, foi fixado tem uma diferença, a maior, de R$ 22 mil, o que equivale a 1%.
No laudo da Praça da Jabuticaba, a primeira divergência está no cálculo da edificação de 359 metros quadrados. O imóvel foi classificado como “CSL-8”, padrão destinado a construções comerciais divididas em salas e lojas, mas a avaliação utilizou o custo do “CAL-8”, referente a edifícios comerciais com andares livres.
O metro quadrado do CSL-8 custava R$ 2.406,92 na tabela adotada. O laudo, porém, aplicou os R$ 2.776,72 correspondentes ao CAL-8. A diferença acrescentou R$ 132,7 mil ao custo bruto da construção.
A avaliação também foi feita sem vistoria interna do imóvel. Além disso, utilizou o Custo Unitário Básico de junho de 2024 e amostras imobiliárias coletadas em 2023 e 2024. Embora classifique o terreno como úmido ou inundável e registre infiltrações e inundações no subsolo, o laudo não informa quanto essas condições reduziram o valor do imóvel.
O laudo do terreno da Rua Portugal apresenta outras divergências. A memória de cálculo informa fator de comercialização igual a 1,00, que manteria a avaliação em R$ 3,78 milhões.
A fórmula seguinte, entretanto, utiliza o fator 0,95, equivalente a uma redução de 5%. Nesse caso, o resultado cairia para aproximadamente R$ 3,59 milhões — diferença de R$ 189 mil não explicada no documento.
O que diz a Câmara
Em resposta ao O Fator, a Câmara informou que os laudos não acompanharam originalmente o projeto, mas teriam sido enviados pelo Executivo à Liderança do Governo em 17 de agosto. A inclusão formal dos documentos no Sistema de Apoio ao Processo Legislativo (SAPL) ocorreu somente em 8 de setembro, dia da votação em primeiro turno.
A Casa atribuiu o atraso à instabilidade do SAPL, que estaria passando por migração, e afirmou que os laudos foram disponibilizados aos vereadores antes da votação.
Em linhas gerais, a Câmara atribuiu as inconsistências da tramitação à divisão de competências entre as comissões e a erros formais: afirmou que a Comissão de Legislação se restringiu ao exame jurídico, confirmou que a de Administração não fez cálculos próprios e reconheceu que a de Meio Ambiente decidiu sem estudos técnicos específicos sobre a área da Praça da Jabuticaba, além de ter registrado no parecer uma data anterior à apresentação do projeto.
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Fonte: O Fator
