Data-base na avaliação de imóvel para inventário: qual data considerar?

A data-base na avaliação de imóvel para inventário é a data à qual o valor estimado se refere. Ela é fundamental porque um imóvel pode ter valores diferentes na data do falecimento, na data da avaliação e na data em que vier a ser vendido ou partilhado.

Por isso, a pergunta “quanto vale o imóvel do inventário?” está incompleta.

A pergunta tecnicamente adequada é:

Quanto vale o imóvel, para qual finalidade e em qual data de referência?

Em um mesmo inventário podem existir razões legítimas para trabalhar com datas diferentes.

Por exemplo:

• data da abertura da sucessão: relevante para determinadas finalidades sucessórias e tributárias;
• data da avaliação judicial: pode ser relevante quando existe avaliação realizada no próprio inventário;
• data atual: pode ser necessária para saber quanto o imóvel vale hoje para venda, negociação ou divisão patrimonial;
• data específica determinada pelo juízo: pode existir conforme o objeto discutido no processo.

No Estado de São Paulo, a Lei nº 10.705/2000 estabelece, como regra geral do ITCMD, que o valor venal corresponde ao valor de mercado do bem na data da abertura da sucessão. A própria Secretaria da Fazenda orienta que, na declaração de inventário, os bens sejam informados pelo valor de mercado na data da transmissão. A legislação paulista, entretanto, também possui regras próprias para situações de avaliação judicial ou administrativa.

Essa distinção é essencial para não confundir valor para fins tributários, valor pericial e valor atual de mercado.

Resposta rápida: qual data deve ser usada para avaliar imóvel em inventário?

Não existe uma única data aplicável automaticamente a toda avaliação relacionada a inventário. A data-base deve ser definida de acordo com a finalidade do valor que se pretende apurar.

De forma prática:

O ponto central é não utilizar um valor atual para responder automaticamente a uma pergunta sobre uma data passada — e nem utilizar um valor histórico para decidir uma venda que acontecerá hoje.

O que é data-base em uma avaliação imobiliária?

Data-base é a data de referência à qual a conclusão de valor está vinculada.

Se um parecer afirma:

Valor de mercado: R$ 1.000.000

a informação ainda está incompleta.

É necessário saber:

R$ 1.000.000 em qual data?

O mercado imobiliário muda ao longo do tempo.

Podem ocorrer alterações em:

• oferta;
• demanda;
• juros;
• infraestrutura;
• padrão do bairro;
• disponibilidade de imóveis;
• condições econômicas;
• características urbanísticas;
• liquidez.

Além disso, o próprio imóvel pode passar por:

• reforma;
• deterioração;
• ampliação;
• demolição;
• alteração de uso;
• novas benfeitorias.

Portanto:

valor + imóvel + finalidade + data-base formam um conjunto inseparável em uma avaliação.

A data-base no inventário é sempre a data do óbito?

Não para toda e qualquer finalidade.

A data do óbito possui enorme relevância sucessória.

O Código Civil estabelece que, aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários.

Para o ITCMD paulista, a Lei nº 10.705/2000 estabelece como regra geral que o valor venal é o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão. A Secretaria da Fazenda de São Paulo também orienta que os bens sejam declarados pelo valor de mercado na data da transmissão.

Entretanto, isso não significa que qualquer avaliação realizada dentro ou em torno de um inventário tenha obrigatoriamente o óbito como data-base.

Imagine que os herdeiros pretendam vender o imóvel quatro anos depois.

Para saber quanto pedir atualmente, interessa também o mercado de hoje.

São perguntas diferentes:

Quanto o imóvel valia quando ocorreu o falecimento?

e

Quanto esse imóvel vale agora para ser vendido?

Ambas podem exigir avaliação, mas não respondem à mesma finalidade.

Data do óbito e abertura da sucessão são a mesma referência?

Em uma sucessão decorrente de falecimento, o óbito é o evento que abre a sucessão.

O Código Civil dispõe que a herança se transmite aos herdeiros desde a abertura da sucessão.

Para fins do ITCMD paulista, a Secretaria da Fazenda também utiliza expressamente a abertura da sucessão, isto é, o falecimento, como referência para o fato gerador da transmissão causa mortis. Uma resposta oficial à consulta tributária de 2024 reafirma que o fato gerador ocorre na abertura da sucessão e que, como regra do art. 9º da Lei nº 10.705/2000, a base é o valor venal do bem ou direito naquela data.

Isso explica por que documentos relacionados ao ano do óbito aparecem com frequência nos procedimentos de ITCMD.

Para imóveis urbanos, por exemplo, a Secretaria da Fazenda de São Paulo relaciona entre os documentos do inventário judicial o carnê de IPTU do ano do óbito ou certidão correspondente de valor venal.

O que é valor de mercado na data do óbito?

É uma estimativa de quanto o imóvel poderia valer no mercado naquela data histórica, e não hoje.

Suponha que uma pessoa tenha falecido em:

15 de março de 2022

e que a avaliação esteja sendo realizada em:

17 de agosto de 2026.

Se a finalidade do trabalho for estimar o valor em 15 de março de 2022, não seria tecnicamente adequado simplesmente pesquisar apartamentos anunciados em agosto de 2026 e utilizar seus preços como se representassem diretamente o mercado de 2022.

A avaliação precisa reconstruir, dentro das possibilidades disponíveis, as condições existentes na data de referência.

Esse tipo de trabalho é uma avaliação retrospectiva.

Veja também:

Avaliação retrospectiva de imóvel: como estimar o valor em uma data passada

O que é avaliação retrospectiva no inventário?

É uma avaliação realizada hoje, mas cuja conclusão se refere a uma data anterior.

A estrutura temporal é:

data da elaboração: hoje;

data-base do valor: passado.

Exemplo:

Parecer elaborado em agosto de 2026.

Data-base: 20 de setembro de 2021.

O objetivo não é descobrir o valor atual e “descontar alguns anos”.

É investigar o mercado relacionado ao período de referência.

Podem ser relevantes:

• ofertas históricas;
• transações disponíveis;
• registros de mercado;
• características que o imóvel possuía naquela época;
• infraestrutura existente naquele momento;
• condições econômicas e imobiliárias do período.

Quanto maior a distância temporal, maior pode ser a dificuldade de localizar dados confiáveis.

Posso pegar o valor atual e corrigir pela inflação para descobrir o valor na data do óbito?

Não é uma solução automaticamente adequada para determinar valor de mercado imobiliário.

Inflação monetária e valorização imobiliária são fenômenos diferentes.

Imagine:

Valor atual: R$ 1.200.000.

Aplicar um índice inflacionário para retroceder esse número pode resultar em determinado valor matemático.

Mas, nesse intervalo, o bairro pode ter recebido:

• estação de transporte;
• shopping;
• novo eixo viário;
• empreendimentos de alto padrão;
• mudanças urbanísticas.

Ou pode ter ocorrido o contrário:

• degradação;
• perda de atividade econômica;
• aumento de oferta;
• alteração do perfil imobiliário.

Além disso, o próprio imóvel pode ter sido reformado.

Por isso:

corrigir dinheiro no tempo não é necessariamente reconstruir o mercado imobiliário no tempo.

Uma avaliação retrospectiva procura investigar o mercado correspondente à data-base.

O valor venal do IPTU é igual ao valor de mercado para inventário?

Não se deve tratar os dois conceitos como automaticamente equivalentes em qualquer situação.

O valor utilizado pelo município para fins de IPTU é um valor fiscal.

Já a Lei paulista do ITCMD utiliza a expressão valor venal e, para seus próprios fins, define esse valor como o valor de mercado do bem ou direito.

Essa distinção é importante porque a mesma expressão “valor venal” pode aparecer em contextos tributários diferentes.

Para o ITCMD em São Paulo, é necessário observar especificamente:

• Lei nº 10.705/2000;
• Regulamento do ITCMD;
• orientações atuais da Secretaria da Fazenda;
• situação concreta da declaração.

A página atual da Sefaz-SP orienta que o valor dos bens na DITCMD corresponda ao valor de mercado na data da transmissão, definido como aquele pelo qual o bem pode ser negociado em condições normais de compra e venda.

Qual é a data-base do ITCMD em São Paulo?

Na regra geral do art. 9º da Lei Estadual nº 10.705/2000, considera-se valor venal o valor de mercado na data da abertura da sucessão para a transmissão causa mortis.

Em termos simples:

falecimento → abertura da sucessão → referência geral do valor de mercado para o ITCMD.

A Secretaria da Fazenda de São Paulo reafirma essa orientação em sua página atual de preenchimento da declaração de inventário.

Entretanto, existe uma particularidade importante.

E quando existe avaliação judicial do imóvel?

A própria Lei nº 10.705/2000 contém regra específica para a avaliação judicial.

O art. 10 estabelece que, na transmissão causa mortis, o valor do bem é aquele atribuído na avaliação judicial e homologado pelo juiz. O § 2º determina que, na hipótese de avaliação judicial ou administrativa, será considerado o valor do bem na data da realização dessa avaliação.

Portanto, seria incorreto resumir toda a legislação paulista afirmando:

“Em qualquer inventário e em qualquer circunstância, o único valor possível é sempre o valor da data do óbito.”

A legislação estabelece uma regra geral ligada à abertura da sucessão, mas possui disposições específicas quando há avaliação judicial ou administrativa.

Esse é justamente um dos motivos pelos quais a finalidade e o procedimento precisam ser identificados antes de definir a data-base do trabalho técnico.

A avaliação judicial no inventário é obrigatória?

Não em todos os casos.

O Código de Processo Civil prevê que, no procedimento de inventário, o juiz nomeará perito para avaliar os bens do espólio quando for o caso e não houver avaliador judicial na comarca. Também estabelece hipóteses nas quais a avaliação pode ser dispensada, como quando todas as partes são capazes e a Fazenda Pública concorda expressamente com o valor atribuído nas primeiras declarações.

O CPC ainda prevê que, entregue o laudo de avaliação, as partes sejam ouvidas e possam impugnar o valor; acolhida a impugnação, o juiz pode determinar a retificação da avaliação.

Assim, o percurso processual pode variar.

Qual é a diferença entre valor para ITCMD e valor para partilha?

Essa distinção precisa ser feita com cuidado.

O ITCMD possui regras tributárias próprias.

A partilha patrimonial envolve definir como os bens e direitos serão distribuídos.

Dependendo da situação, pode ser importante conhecer também o valor econômico atual dos bens para comparar quinhões.

Considere um exemplo:

O espólio possui:

Imóvel A: apartamento.

Imóvel B: terreno.

No momento do óbito, ambos poderiam possuir valores semelhantes.

Quatro anos depois:

• o apartamento valorizou pouco;
• o terreno sofreu valorização relevante em razão de mudanças na região.

Se os herdeiros pretendem dividir os bens fisicamente hoje, utilizar apenas referências históricas pode não representar adequadamente a equivalência econômica atual entre as propriedades.

Isso não significa alterar automaticamente a base tributária.

Significa reconhecer que uma mesma propriedade pode precisar ser avaliada para finalidades diferentes dentro de uma sucessão.

O que acontece quando o inventário demora vários anos?

A diferença temporal pode se tornar economicamente relevante.

Imagine:

Óbito: 2020.

Inventário: 2026.

Durante seis anos, o imóvel pode ter:

• valorizado;
• desvalorizado;
• recebido reformas;
• sofrido deterioração;
• produzido renda;
• permanecido vazio;
• enfrentado mudanças relevantes no entorno.

Nesse cenário, três perguntas podem existir simultaneamente:

1. Quanto valia na abertura da sucessão?

Pergunta histórica.

2. Qual valor está sendo considerado no procedimento tributário ou judicial?

Pergunta jurídica e processual.

3. Quanto vale hoje?

Pergunta econômica atual.

Tentar responder às três com um único número pode gerar confusão.

Se o imóvel valorizou depois do óbito, qual valor deve ser usado?

Depende da finalidade.

Para uma avaliação retrospectiva

O valor deve representar a data histórica definida.

Para uma venda atual

Interessa o mercado atual.

Para o ITCMD em São Paulo

Devem ser observadas as regras da Lei nº 10.705/2000 e da Sefaz-SP, inclusive a regra geral vinculada à abertura da sucessão e as disposições específicas para avaliação judicial ou administrativa.

Para uma perícia judicial

É necessário observar o objeto da perícia e a determinação constante dos autos.

É exatamente por isso que uma avaliação deveria declarar expressamente sua data-base.

Exemplo prático: óbito em 2021 e inventário em 2026

Considere um imóvel hipotético.

Data do óbito: 10/05/2021.

Início da avaliação: 17/08/2026.

Valor de mercado atual hipotético: R$ 1.500.000.

Esse R$ 1.500.000 não permite concluir automaticamente quanto o imóvel valia em 2021.

Uma avaliação histórica poderia identificar que, na data-base de 2021, o mercado indicava, por exemplo:

R$ 1.050.000.

Teríamos então:

Os dois valores podem estar tecnicamente corretos.

Eles apenas respondem a perguntas diferentes.

Os números são exclusivamente ilustrativos.

E se o imóvel foi reformado depois do falecimento?

Esse ponto merece atenção especial.

Considere:

2021: imóvel original.

2024: herdeiros realizam reforma de R$ 300 mil.

2026: avaliação atual.

A propriedade existente em 2026 não é exatamente igual, em termos físicos e econômicos, àquela existente em 2021.

Se a finalidade for descobrir o valor na data do óbito, é necessário avaliar:

quais eram as características do imóvel naquele momento?

A reforma posterior não deveria ser simplesmente transportada para o passado.

Podem ser importantes:

• fotografias antigas;
• notas;
• plantas;
• anúncios anteriores;
• documentos;
• relatos verificáveis;
• registros condominiais.

Quanto melhor a documentação histórica, melhor tende a ser a reconstrução.

E se houve deterioração depois do óbito?

A lógica é semelhante.

Imagine que o imóvel estivesse em bom estado no momento do falecimento e permanecesse abandonado durante vários anos.

Uma vistoria realizada hoje pode encontrar:

• infiltrações;
• instalações deterioradas;
• revestimentos danificados;
• falta de manutenção.

Essas condições atuais não necessariamente existiam na data-base histórica.

Por isso, a avaliação retrospectiva precisa distinguir:

condição atual observada

de

condição provável ou documentada na data histórica.

Quando não houver evidências suficientes, a limitação deve ser expressamente indicada.

O valor para venda do imóvel do inventário deve ser atual?

Se o objetivo é estimar o preço ou o valor de mercado para uma venda que será realizada atualmente, a análise deve representar as condições atuais de mercado.

Um comprador de 2026 não negocia com base automática no mercado de 2021.

Ele considera:

• ofertas atuais;
• imóveis concorrentes atuais;
• juros atuais;
• estado atual do imóvel;
• liquidez atual.

Por isso, o valor histórico utilizado em determinada finalidade sucessória não é necessariamente uma boa referência para fixar o preço de venda anos depois.

Veja também:

Avaliação de imóvel para venda: como definir o valor de mercado antes de anunciar

Inventário precisa de avaliação atual para vender o imóvel?

Isso depende da situação jurídica e da estratégia adotada no inventário.

Do ponto de vista estritamente avaliatório, se a decisão é saber quanto o mercado tende a pagar hoje, faz sentido trabalhar com dados atuais.

Entretanto, questões como:

• possibilidade de venda pelo espólio;
• necessidade de autorização;
• concordância entre interessados;
• consequências tributárias;
• forma da alienação;

são questões jurídicas que devem ser analisadas pelo advogado responsável.

A avaliação responde ao valor.

Ela não substitui a decisão jurídica sobre a venda.

O que é data da avaliação?

É a data em que o trabalho avaliatório ou sua referência de mercado é estabelecido.

Ela não deve ser confundida automaticamente com a data-base.

Em uma avaliação atual, as duas podem coincidir ou ser muito próximas.

Em uma avaliação retrospectiva:

data da elaboração: 2026;

data-base: 2021.

Essa separação deve aparecer claramente no documento.

Uma redação possível seria:

Data da vistoria: 12/08/2026
Data da elaboração: 17/08/2026
Data-base da avaliação: 15/04/2021

Assim, não existe dúvida sobre qual mercado a conclusão procura representar.

Data da vistoria e data-base são a mesma coisa?

Não necessariamente.

Data da vistoria

É quando o imóvel foi inspecionado.

Data-base

É quando o valor está referenciado.

Em uma avaliação atual:

vistoria: agosto de 2026;

data-base: agosto de 2026.

Em uma retrospectiva:

vistoria: agosto de 2026;

data-base: outubro de 2020.

Nesse segundo caso, a vistoria mostra o estado atual, enquanto a avaliação procura reconstruir um valor histórico.

Essa diferença precisa ser explicitada para evitar que características posteriores sejam tratadas como se sempre tivessem existido.

Quais documentos ajudam em uma avaliação para inventário?

A documentação dependerá do imóvel e da finalidade.

Entre os documentos que podem ser relevantes estão:

• matrícula;
• IPTU;
• planta;
• certidão de valor venal;
• documentos condominiais;
• certidão de óbito;
• fotografias antigas;
• contratos;
• comprovantes de reformas;
• avaliações anteriores;
• documentos relativos à data histórica.

A própria Sefaz-SP solicita documentos específicos no procedimento de ITCMD e, para imóveis urbanos em inventário judicial, relaciona documentos relativos ao ano do óbito e à identificação registral do imóvel.

Veja também:

Documentos para avaliação de imóvel: o que é necessário

Como é feita uma avaliação retrospectiva de imóvel para inventário?

O processo pode envolver:

1. Definição precisa da data-base

Exemplo:

23/06/2020.

2. Caracterização do imóvel naquela data

É necessário investigar como a propriedade se encontrava no período.

3. Levantamento documental

Documentos ajudam a reconstruir:

• áreas;
• benfeitorias;
• padrão;
• situação física.

4. Pesquisa histórica de mercado

Busca-se evidência relacionada à época da avaliação.

5. Seleção de imóveis comparáveis

Os elementos precisam representar o mercado pertinente à data histórica.

6. Tratamento das diferenças

Os dados raramente são idênticos ao imóvel avaliado.

7. Análise das limitações

Quanto mais antiga a data, maior pode ser a escassez documental e mercadológica.

8. Conclusão expressamente vinculada à data-base

O documento deve deixar claro que o valor não representa necessariamente o mercado atual.

Posso usar anúncios atuais em uma avaliação retrospectiva?

Não como substitutos automáticos dos dados históricos.

Uma oferta atual pode eventualmente fornecer informações úteis sobre características físicas ou sobre o imóvel, mas não representa diretamente o preço de mercado de anos anteriores.

A pesquisa de uma avaliação retrospectiva procura evidências relacionadas à data-base.

Quando dados históricos são escassos, o avaliador precisa:

• documentar as fontes existentes;
• explicar as limitações;
• evitar falsa precisão;
• justificar o procedimento adotado.

Não é tecnicamente adequado ocultar a falta de dados históricos por trás de um cálculo aparentemente exato.

Como escolher imóveis comparáveis de uma data passada?

Os mesmos princípios de comparabilidade continuam importantes:

• localização;
• tipologia;
• área;
• padrão;
• conservação;
• características construtivas;
• segmento.

A diferença está na dimensão temporal.

O comparável precisa também fazer sentido em relação ao mercado da data-base.

Veja:

Imóveis comparáveis na avaliação imobiliária: como escolher boas referências

Uma propriedade atualmente anunciada pode ter sido reformada, ampliada ou reposicionada no mercado desde a época investigada.

A dimensão temporal precisa ser tratada como parte da comparabilidade.

O preço por metro quadrado histórico é suficiente?

Não.

Mesmo que seja possível encontrar um indicador de R$/m² do ano do falecimento, ele deve ser interpretado com cautela.

Médias podem agrupar:

• imóveis diferentes;
• bairros amplos;
• padrões distintos;
• áreas variadas.

Além disso, o imóvel avaliado pode possuir características específicas.

Veja:

Preço por metro quadrado: por que ele não basta para avaliar um imóvel

Em avaliações retrospectivas, existe um risco adicional:

usar um indicador histórico correto para um segmento que não representa corretamente o imóvel.

Data-base influencia os comparáveis?

Sim.

Se a data-base é 2022, o mercado relevante deve representar, na medida tecnicamente possível, as condições de 2022.

Se a data-base é 2026, a pesquisa deve refletir o mercado atual.

Portanto:

mudar a data-base pode mudar a amostra, os preços, as condições de mercado e a conclusão.

Esse é um dos motivos pelos quais copiar comparáveis de uma avaliação antiga para uma nova análise sem verificar o período pode ser inadequado.

Data-base influencia o método de avaliação?

Pode influenciar principalmente a disponibilidade e a qualidade das informações.

O método comparativo direto de dados de mercado depende de evidências relacionadas ao mercado.

Em uma avaliação atual, pode existir grande quantidade de ofertas disponíveis.

Em uma avaliação de dez anos atrás, localizar dados suficientemente documentados pode ser mais difícil.

Isso não significa automaticamente que o método seja impossível.

Significa que a pesquisa histórica e suas limitações ganham maior importância.

Data-base e valor de mercado são conceitos ligados

Uma definição de valor sem referência temporal perde parte essencial de seu significado.

É mais adequado registrar:

Valor de mercado estimado em 15/04/2022: R$ X

do que apenas:

Valor de mercado: R$ X

Essa pequena diferença melhora:

• compreensão;
• rastreabilidade;
• comparação;
• análise tributária;
• utilização jurídica;
• interpretação futura do documento.

Também reduz o risco de alguém utilizar um valor histórico anos depois como se fosse atual.

O que acontece se dois laudos usam datas diferentes?

Eles podem chegar a valores diferentes sem que necessariamente exista erro.

Exemplo:

Laudo A

• data-base: 2021;
• valor: R$ 800 mil.

Laudo B

• data-base: 2026;
• valor: R$ 1,1 milhão.

Não é possível concluir apenas pelos números que um deles está errado.

Primeiro é necessário perguntar:

• tratam do mesmo imóvel?
• a finalidade é a mesma?
• a data-base é a mesma?
• as características do imóvel são as mesmas?
• o mercado analisado é o mesmo?

Comparar laudos com datas diferentes sem considerar esse fator pode gerar uma falsa divergência.

O inventário judicial pode ter perícia de avaliação do imóvel?

Sim.

O CPC disciplina expressamente a avaliação dos bens do espólio no inventário judicial. O art. 630 prevê a nomeação de perito quando cabível e o art. 635 estabelece a manifestação das partes depois da entrega do laudo de avaliação.

Se houver discussão sobre o valor, podem surgir questões relacionadas a:

• área;
• conservação;
• data-base;
• comparáveis;
• metodologia;
• pesquisa;
• tratamento dos dados.

Nesses casos, a parte também pode contar com assistência técnica de profissional especializado.

Posso questionar a data-base usada na perícia?

A data-base pode ser um ponto técnico relevante quando não corresponde à finalidade definida no processo.

Um quesito possível seria:

“Queira o Sr. Perito esclarecer qual data-base foi adotada para a avaliação, a razão técnica e processual de sua escolha e se os elementos de mercado utilizados são temporalmente compatíveis com essa referência.”

Outro:

“Os dados de mercado utilizados correspondem ao período da data-base? Caso tenham sido utilizados elementos de períodos distintos, esclarecer como essa diferença temporal foi considerada.”

A formulação de quesitos deve ser alinhada pelo advogado com o profissional técnico responsável.

Veja:

Quesitos para perícia de avaliação imobiliária: o que perguntar ao perito

Como o assistente técnico pode analisar a data-base?

O assistente pode verificar:

1. qual data foi definida;
2. se corresponde ao objeto da perícia;
3. quais dados foram pesquisados;
4. se esses dados pertencem ao período adequado;
5. se características posteriores do imóvel foram retroativamente consideradas;
6. se o laudo diferencia situação atual e histórica;
7. se a conclusão declara claramente sua referência temporal.

Esse ponto pode ser particularmente importante em inventários longos.

Um parecer técnico deveria evitar apenas afirmar:

“A data está errada.”

É mais útil demonstrar:

data adotada → finalidade da perícia → dados utilizados → incompatibilidade → possível efeito sobre o valor.

O que fazer quando existem duas finalidades diferentes?

A solução pode ser trabalhar com duas avaliações ou duas conclusões claramente identificadas.

Por exemplo:

Finalidade A

Estimar valor histórico.

Data-base: data do óbito.

Finalidade B

Estimar valor para venda atual.

Data-base: atual.

Os resultados não devem ser misturados.

Uma apresentação clara poderia usar:

Isso permite que advogado, herdeiros e demais interessados entendam exatamente o que cada número representa.

ITCMD e valor atual do imóvel são a mesma discussão?

Não necessariamente.

O ITCMD possui regras tributárias.

O valor atual é uma questão econômica relacionada às condições presentes de mercado.

A Secretaria da Fazenda de São Paulo informa atualmente que, para a declaração do ITCMD, o valor dos bens deve corresponder ao valor de mercado na data da transmissão, e a Lei nº 10.705/2000 estabelece as regras específicas de base de cálculo e avaliação.

Já uma avaliação contratada hoje para vender o imóvel busca responder outra pergunta:

Quanto o mercado atual tende a atribuir ao bem?

Confundir essas finalidades pode resultar em decisões patrimoniais inadequadas.

Avaliação para inventário e ITCMD são a mesma coisa?

Não.

Avaliação imobiliária é o processo de estimar valor para determinada finalidade e data.

ITCMD é um tributo incidente sobre transmissões causa mortis e doações, regido por legislação tributária.

A avaliação pode fornecer uma informação utilizada dentro do procedimento sucessório ou tributário.

Mas o avaliador não substitui:

• advogado;
• contador;
• tabelião;
• autoridade fiscal;
• magistrado.

Cada profissional possui função própria.

Qual é a diferença entre valor venal e valor de mercado na legislação paulista do ITCMD?

No contexto específico da Lei nº 10.705/2000, o art. 9º estabelece que a base do ITCMD é o valor venal e define, para os fins dessa lei, valor venal como valor de mercado do bem ou direito na data correspondente ao fato gerador.

Portanto, dentro dessa legislação específica:

valor venal ≈ valor de mercado, conforme o conceito definido pela própria lei.

Isso não autoriza assumir que qualquer valor fiscal constante de qualquer cadastro público seja automaticamente igual ao preço provável de negociação.

É necessário observar a regra tributária específica aplicável ao caso.

O que a Sefaz-SP orienta atualmente sobre o valor no inventário?

Na página oficial dedicada ao preenchimento da DITCMD em inventários, a Secretaria da Fazenda de São Paulo orienta:

• informar os bens pelo valor de mercado na data da transmissão;
• considerar o valor pelo qual o bem poderia ser negociado em condições normais de compra e venda;
• incluir o patrimônio deixado pelo falecido;
• utilizar a documentação comprobatória correspondente.

Em inventário judicial, a página oficial também relaciona documentação específica para os imóveis, inclusive referências do ano do óbito.

Como regras tributárias podem mudar, a declaração concreta deve ser conferida na legislação e nas orientações vigentes da Sefaz-SP na época de sua elaboração.

Valor de mercado pode ser diferente do valor declarado no inventário?

Pode haver situações em que diferentes referências de valor apareçam nos documentos do procedimento.

Isso pode decorrer de:

• datas diferentes;
• critérios tributários;
• avaliação judicial;
• declaração dos interessados;
• atualização;
• mudança do mercado;
• finalidade distinta.

O CPC prevê inclusive hipóteses em que a avaliação é dispensada caso partes capazes e Fazenda Pública concordem com o valor atribuído, assim como procedimento de manifestação sobre o laudo quando a avaliação é realizada.

Por isso, quando aparecem dois números diferentes, a primeira pergunta deve ser:

“O que cada valor representa?”

antes de perguntar:

“Qual deles está errado?”

Data-base no inventário: exemplo completo

Considere:

Falecimento: 5 de fevereiro de 2022.

Inventário: ainda em andamento em agosto de 2026.

Imóvel: casa em São Paulo.

Durante esse período:

• a região valorizou;
• a casa recebeu reforma;
• o preço atual aumentou.

Podem surgir três valores:

Valor A — histórico

Representa o mercado em 05/02/2022.

Pode ser necessário em trabalho retrospectivo relacionado à abertura da sucessão.

Valor B — avaliação judicial

Se houver perícia formal no inventário, o valor deve observar o objeto e o momento da avaliação determinados no procedimento, além das regras aplicáveis. A legislação paulista possui disposição específica para avaliações judiciais e administrativas.

Valor C — mercado atual

Representa quanto a casa tende a valer em 2026 para uma eventual venda.

Os três valores podem ser diferentes porque:

data diferente + condição diferente + finalidade diferente = conclusão diferente.

7 perguntas antes de contratar uma avaliação para inventário

Antes de solicitar o trabalho, procure definir:

1. Para que o valor será utilizado?

ITCMD, partilha, venda, processo judicial ou negociação?

2. Qual data precisa ser representada?

Óbito ou mercado atual?

3. O inventário é judicial ou extrajudicial?

Isso pode alterar o contexto de utilização do documento.

4. Existe determinação do juiz?

Se houver, o objeto deve ser lido cuidadosamente.

5. Há discussão entre herdeiros?

Pode ser necessário maior nível de fundamentação.

6. O imóvel mudou desde o falecimento?

Reformas e deteriorações podem alterar a análise retrospectiva.

7. Existem documentos históricos?

Quanto melhor a documentação, maior a possibilidade de caracterizar adequadamente o imóvel na data passada.

Responder essas questões antes da pesquisa reduz o risco de produzir uma avaliação tecnicamente boa para a finalidade errada.

Qual documento solicitar: avaliação atual ou retrospectiva?

Depende da pergunta.

Solicite avaliação atual quando quiser saber:

• quanto vale hoje;
• por quanto vender;
• faixa atual de negociação;
• equivalência econômica atual entre bens.

Solicite avaliação retrospectiva quando quiser saber:

• quanto o imóvel valia na data do óbito;
• valor em uma data histórica determinada;
• valor associado a um evento passado.

Em alguns inventários, pode ser necessário conhecer ambos.

O importante é que cada conclusão declare de maneira inequívoca sua data de referência.

Como evitar erros de data-base no inventário?

Um checklist simples:

Defina a finalidade

Não comece a avaliação antes de saber para que o valor será usado.

Registre a data-base

Ela deve aparecer claramente no documento.

Diferencie data da vistoria

Vistoria atual não significa necessariamente valor atual.

Pesquise o período correto

Dados precisam ser compatíveis com a referência temporal.

Verifique mudanças no imóvel

Reformas posteriores não devem ser transportadas automaticamente para o passado.

Diferencie valor tributário e comercial

São finalidades potencialmente distintas.

Leia a determinação judicial

Quando houver perícia, o objeto definido no processo é fundamental.

Confirme a legislação atual

Especialmente para ITCMD.

Esse último ponto é importante porque regras tributárias podem ser alteradas.

Perguntas frequentes sobre data-base na avaliação para inventário

Qual é a data-base da avaliação de imóvel para inventário?

Depende da finalidade. Para estimar o valor histórico associado à abertura da sucessão, pode ser utilizada a data do óbito. Para saber quanto o imóvel vale atualmente para venda ou negociação, a data-base deve refletir o mercado atual. Em perícias e procedimentos tributários, devem ser observadas as regras específicas aplicáveis.

Para o ITCMD em São Paulo, o imóvel deve ser avaliado na data do óbito?

Como regra geral, a Lei nº 10.705/2000 define o valor venal como o valor de mercado na data da abertura da sucessão, e a Sefaz-SP orienta que os bens sejam informados pelo valor de mercado na data da transmissão. A legislação possui regras específicas para situações de avaliação judicial ou administrativa.

Posso usar o valor atual do imóvel em um inventário antigo?

O valor atual pode ser útil para finalidades atuais, como venda ou negociação entre herdeiros, mas não substitui automaticamente uma avaliação histórica quando a finalidade exige valor referente à data do óbito ou a outra data passada.

Como descobrir quanto um imóvel valia na data do falecimento?

Pode ser realizada uma avaliação retrospectiva, na qual o trabalho é elaborado atualmente, mas a pesquisa e a conclusão são referenciadas à data histórica definida. Dados de mercado, características do imóvel à época e documentação histórica podem ser utilizados na análise.

Posso corrigir o valor atual pela inflação para descobrir o valor no dia do óbito?

A simples correção monetária não necessariamente reproduz o comportamento do mercado imobiliário. O imóvel e sua região podem ter valorizado ou desvalorizado de forma diferente da inflação geral. Uma avaliação retrospectiva busca investigar o mercado correspondente à data-base.

A data da vistoria precisa ser igual à data-base?

Não. Em uma avaliação retrospectiva, a vistoria pode ocorrer atualmente enquanto a conclusão de valor se refere a uma data passada. Essa diferença precisa ser declarada e as alterações ocorridas no imóvel ao longo do tempo devem ser consideradas.

Um imóvel pode ter dois valores diferentes no mesmo inventário?

Pode haver conclusões diferentes quando as finalidades ou datas-base são distintas. Um valor pode representar o mercado na data do óbito e outro o mercado atual para uma eventual venda. É necessário identificar claramente o significado de cada valor.

No inventário, antes de perguntar o valor, defina a data

A data-base parece um detalhe, mas pode modificar toda a avaliação.

Ela influencia:

• pesquisa;
• imóveis comparáveis;
• estado considerado do bem;
• preços utilizados;
• documentação;
• interpretação;
• conclusão.

A sequência correta é:

finalidade → data-base → caracterização do imóvel → mercado correspondente → comparáveis → método → conclusão.

No inventário, isso evita três confusões frequentes:

valor no óbito ≠ necessariamente valor atual

valor tributário ≠ necessariamente preço de venda atual

data da vistoria ≠ necessariamente data-base

Antes de comparar números, portanto, é necessário saber o que cada número representa e em qual momento ele está ancorado.

Rafael Rosa atua como Corretor de Imóveis, Avaliador Imobiliário e Perito Judicial, inscrito no CRECI-SP 297556-F e no CNAI 56833, realizando avaliações atuais e retrospectivas na Grande São Paulo, Alto Tietê, Vale do Paraíba, Litoral Norte e outras regiões sob consulta.

Fontes legais e institucionais

• Código Civil — Lei nº 10.406/2002
• Código de Processo Civil — Lei nº 13.105/2015
• Sefaz-SP — Lei nº 10.705/2000, ITCMD
• Sefaz-SP — orientações da DITCMD para inventário