A holding imobiliária continua valendo a pena?

A reforma tributária não eliminou as vantagens da holding imobiliária, apenas tornou indispensável uma conta que antes muitos deixavam de fazer

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A reforma tributária recolocou o planejamento patrimonial no centro das atenções. Diante das mudanças na tributação da transmissão de patrimônio e da necessidade de reavaliar estruturas existentes, surge uma questão inevitável: a holding imobiliária continuará oferecendo as mesmas vantagens que fizeram dela um dos instrumentos mais utilizados no planejamento patrimonial e sucessório nas últimas décadas?

A resposta está longe de ser simples. Os impactos do Imposto e da Contribuição sobre Bens e Serviços (IBS e CBS), as mudanças na tributação da transmissão de patrimônio, os custos inerentes à estrutura societária e a própria tributação incidente na transferência dos imóveis para a empresa passaram a exigir uma análise mais abrangente e sofisticada do que aquela que predominou nos últimos anos.

Isso não significa que a holding tenha perdido utilidade. Em muitos casos, ela continuará sendo uma ferramenta eficiente para organizar a sucessão, centralizar a gestão dos bens e reduzir conflitos futuros entre herdeiros. O que mudou foi a complexidade da decisão, que agora envolve variáveis adicionais e exige maior atenção aos detalhes jurídicos e econômicos.

Dentro desse panorama, um tema frequentemente negligenciado merece atenção especial: o custo de transferência dos imóveis para a própria holding, especialmente em razão do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

A Constituição Federal prevê a não incidência do ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para realização de capital. À primeira vista, a regra parece simples: o proprietário transfere o imóvel para a holding como integralização de capital social e a operação estaria protegida pela imunidade constitucional.

Na prática, a questão é mais complexa e exige cautela. A própria Constituição ressalva os casos em que a empresa adquirente exerce atividade imobiliária preponderante. O Código Tributário Nacional (CTN), por sua vez, estabelece critérios para a verificação dessa preponderância, justamente em um campo que afeta muitas holdings patrimoniais constituídas para administrar imóveis próprios e que, por isso, podem ser enquadradas como de atividade imobiliária.

Apesar disso, não são raros os casos em que os municípios exigem o ITBI já no momento da integralização dos imóveis, com base exclusivamente no objeto social da empresa, independentemente da existência de receitas que permitam aferir a efetiva atividade preponderante. Em outras palavras, a análise deixa de ser baseada na atividade concretamente exercida para se concentrar no objeto social previsto no contrato da sociedade. O resultado é um cenário de insegurança jurídica que pode alterar significativamente o custo da operação conforme a interpretação adotada pela administração tributária local.

O próprio alcance da imunidade também foi delimitado pelo Supremo Tribunal Federal (STF), que definiu, no Tema 796, que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o montante destinado à integralização do capital social.

O impacto econômico pode ser expressivo. Dependendo da forma como a operação for estruturada e da interpretação adotada pelas autoridades fiscais, os custos envolvidos podem ser relevantes, acrescentando mais uma variável à análise da conveniência da holding e tornando a decisão menos automática do que em anos anteriores.

Mas o ITBI é apenas uma das variáveis dessa equação. A reforma tributária também acrescenta novas variáveis à decisão. Os efeitos do IBS e da CBS sobre a exploração econômica dos imóveis passam a integrar a comparação entre a pessoa física e a pessoa jurídica, tornando a análise ainda mais dependente das características de cada caso concreto, da forma de utilização dos imóveis e dos objetivos patrimoniais e sucessórios de cada família.

A análise não pode ignorar as mudanças na tributação da transmissão patrimonial. A utilização do valor de mercado dos bens para fins de incidência do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) na doação e sucessão das participações societárias tende a reduzir uma das vantagens tradicionalmente associadas às holdings patrimoniais em determinados planejamentos sucessórios. Muitas famílias empresárias recorriam à holding como forma de suavizar a carga tributária na sucessão. Com a exigência de avaliação a valor de mercado, parte dessa vantagem se dilui, reforçando a necessidade de uma avaliação mais abrangente dos custos e benefícios da estrutura.

Em suma, a escolha entre manter os imóveis na pessoa física ou transferi-los para uma pessoa jurídica passou a exigir uma avaliação mais completa, que considere não apenas os impactos do IBS e da CBS, mas também o ITBI, os custos decorrentes da estrutura societária e os objetivos patrimoniais, tributários e sucessórios da família.

A holding imobiliária não morreu. Em muitos casos, continuará sendo instrumento eficiente de organização patrimonial e sucessória. O que deixou de existir foram respostas automáticas e generalizações que antes pareciam suficientes.

Em matéria de planejamento patrimonial, a reforma tributária não eliminou as vantagens da holding imobiliária. Apenas tornou indispensável uma conta que antes muitos deixavam de fazer. A decisão, agora, é menos sobre replicar modelos prontos e mais sobre construir soluções personalizadas, alinhadas às necessidades e objetivos de cada família, levando em conta não apenas o presente, mas também o futuro da gestão patrimonial.

Carlos Claudio Figueira de Mello é sócio do Choaib, Paiva e Justo Advogados Associados

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações

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