01
Qual é o imóvel?
Endereço, matrícula disponível, área, terreno, construção, padrão, conservação, benfeitorias, uso, entorno e demais características capazes de alterar sua comparação com outros bens.
CRECI-SP 297556-F
Corretor de Imóveis regularmente inscrito no CRECI
CNAI 56833
Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
Perito judicial
Cadastrado para atuação em todos os tribunais
Avaliação Extrajudicial
Avaliação precisa para compra, venda, leilões e negociações
Avaliação mercadológica documentada
PTAM: Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
O PTAM é o documento no qual o corretor de imóveis apresenta uma análise técnica de mercado para determinar o valor de comercialização de um imóvel. Em vez de indicar apenas um preço aproximado, o parecer identifica o bem, explica a finalidade da avaliação, registra a metodologia e demonstra a conclusão com dados compatíveis com o mercado.
Rafael Rosa elabora PTAM para proprietários, compradores, herdeiros, advogados, empresas e demais interessados que precisam tomar ou sustentar uma decisão patrimonial. O serviço é desenvolvido conforme as características do imóvel, a data de referência e o uso que será dado ao documento.
Em resumo
- Documento: Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
- Finalidade: determinar o valor de comercialização do imóvel.
- Base: vistoria, caracterização, metodologia e dados de mercado.
- Responsável: corretor de imóveis avaliador.
- Credenciais: CRECI-SP 297556-F e CNAI 56833.
O formato e o nível de aprofundamento devem ser compatíveis com a finalidade informada pelo solicitante.
Valor explicado, não presumido
O que um PTAM deve responder
Um parecer útil deixa claro qual imóvel foi avaliado, para qual finalidade, em que data e por que os dados analisados sustentam o valor apresentado.
02
Qual é a finalidade?
Venda, compra, inventário, partilha, negociação entre coproprietários, leilão, organização patrimonial ou outra necessidade informada. A finalidade orienta o escopo do trabalho.
03
Qual é o valor e sua data-base?
A conclusão deve indicar o valor mercadológico e a data de referência. Isso evita tratar o resultado como número eterno ou desconectado das condições do mercado analisado.
Aplicações práticas
Quando o PTAM é indicado?
O parecer é indicado quando a decisão depende de uma referência técnica de valor de mercado. Pode apoiar negociações privadas, planejamento patrimonial e situações em que o solicitante precisa demonstrar como chegou ao valor atribuído ao imóvel.
Entre os usos mais comuns estão compra e venda, inventário, partilha, dissolução de sociedade, definição de valor entre coproprietários, estudo para leilão e conferência de uma estimativa anterior. Em cada caso, o destinatário e a finalidade devem ser informados antes do início.
Se o valor será usado em processo, consulte também a página sobre avaliação judicial de imóveis. A existência de um PTAM não substitui automaticamente uma perícia determinada pelo juízo.
Situações frequentes
- Definir preço de venda ou analisar uma proposta de compra
- Organizar valores para inventário ou partilha
- Negociar a parte de um coproprietário
- Avaliar patrimônio de pessoa física ou empresa
- Comparar valor de mercado e preço de leilão
- Registrar tecnicamente o valor em uma data específica
Atenção: bancos, juízos, órgãos públicos e outras instituições podem exigir documento, profissional, formato ou procedimento próprio. A exigência deve ser confirmada antes da contratação.
Estrutura técnica
O que consta em um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
A Resolução COFECI nº 1.066/2007 estabelece requisitos mínimos. O trabalho pode conter outros elementos quando o imóvel ou a finalidade exigirem maior detalhamento.
Identificação e finalidade
Dados do solicitante, objetivo do parecer, identificação do imóvel e data de referência da avaliação.
Caracterização do imóvel
Localização, áreas, terreno, construção, benfeitorias, conservação, ocupação, vizinhança e infraestrutura relevante.
Vistoria e registros
Data e condições da vistoria, observações verificadas, limitações de acesso e relatório fotográfico quando pertinente.
Metodologia
Indicação do caminho técnico usado para analisar o mercado e compatibilizar os dados com o imóvel avaliando.
Elementos comparativos
Referências selecionadas no mercado, com informações suficientes para compreender sua relação com o bem avaliado.
Tratamento dos dados
Análise das diferenças relevantes entre as referências e o imóvel, evitando comparação automática de preços anunciados.
Conclusão de valor
Valor mercadológico resultante, data-base, premissas e eventuais ressalvas que condicionam a leitura do parecer.
Responsabilidade profissional
Identificação, credenciais, breve currículo e assinatura do corretor de imóveis avaliador responsável pelo documento.
Referência oficial
A definição e os requisitos mínimos podem ser conferidos diretamente na Resolução COFECI nº 1.066/2007.
Do pedido à entrega
Como é elaborado o PTAM
A sequência pode variar conforme o imóvel e a finalidade, mas o processo precisa manter rastreabilidade entre dados, análise e conclusão.
01
Definição do escopo
São confirmados o imóvel, a finalidade, o destinatário, a data de referência, o prazo e as informações disponíveis. Essa etapa evita produzir um documento inadequado para a decisão pretendida.
02
Análise dos documentos
Matrícula ou certidão, IPTU, planta, dados de condomínio e outros registros são conferidos. Divergências de área, descrição ou uso são registradas e podem exigir esclarecimento.
03
Vistoria do imóvel
Quando aplicável, a vistoria registra terreno, construção, padrão, conservação, benfeitorias, ocupação, acesso, localização e fatores que influenciam o valor.
04
Pesquisa de mercado
São buscados elementos comparativos compatíveis com tipo, localização, padrão, área, uso e momento do mercado. A qualidade da amostra é mais importante do que uma lista extensa de anúncios.
05
Análise e conclusão
Os dados são verificados e tratados para explicar diferenças entre as referências e o imóvel. A conclusão apresenta o valor e a data-base, com premissas e limitações relevantes.
06
Emissão do parecer
O PTAM é organizado com identificação, caracterização, método, pesquisa, resultado, anexos pertinentes e assinatura profissional. O documento é entregue no formato definido na proposta.
Quer saber o escopo e o prazo para o seu imóvel?
Informe a cidade, o tipo de imóvel, a finalidade e o prazo desejado. Com esses dados é possível orientar quais documentos enviar e preparar uma proposta compatível com o trabalho.
Credencial verificável
CRECI, CNAI e selo certificador
Rafael Rosa é corretor de imóveis inscrito no CRECI-SP sob o nº 297556-F e integra o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários sob o CNAI nº 56833. As credenciais identificam o profissional responsável e permitem sua conferência nos órgãos competentes.
O CNAI é organizado pelo COFECI. A regulamentação também prevê selo certificador vinculado ao PTAM. No procedimento informado atualmente pelo CRECI-SP, o selo é emitido digitalmente pelo sistema do COFECI em formato de QR Code para afixação no parecer.
O selo identifica e certifica o registro do avaliador no CNAI; ele não transforma uma avaliação mal fundamentada em boa avaliação. A qualidade do parecer continua dependendo da caracterização correta, dos dados, da metodologia, da análise e da coerência da conclusão.
Consulte as referências
As informações institucionais podem ser atualizadas pelos conselhos. Use os links oficiais para conferir o procedimento vigente.
Documento adequado à finalidade
PTAM, laudo e perícia judicial não são sinônimos perfeitos
Na linguagem cotidiana, os nomes podem ser usados de forma ampla. Antes da contratação, o mais importante é confirmar qual documento o destinatário exige e qual problema técnico precisa ser resolvido.
PTAM
Parecer elaborado por corretor de imóveis para apresentar análise de mercado e determinar o valor de comercialização do bem, conforme a regulamentação do Sistema COFECI-CRECI.
Outros laudos e perícias
A finalidade pode exigir outro escopo, outra habilitação ou nomeação judicial. Questões estruturais, ambientais, jurídicas ou de engenharia não devem ser presumidas como parte do PTAM.
Compare antes de contratar
Veja a comparação completa em PTAM ou laudo de avaliação e consulte quem pode emitir laudo de avaliação de imóvel.
Preparação da avaliação
Documentos e informações que ajudam na elaboração
A documentação disponível ajuda a identificar o imóvel e a comparar a realidade observada com os registros. A ausência de um documento não inviabiliza automaticamente o serviço, mas pode limitar verificações, exigir ressalvas ou alterar o prazo.
Antes de enviar os arquivos, consulte o checklist de documentos para avaliação de imóvel.
Tenha em mãos, se disponível
- Matrícula ou certidão do Registro de Imóveis
- IPTU, cadastro municipal ou identificação fiscal
- Planta, croqui e informações de área
- Dados do condomínio e das vagas, quando houver
- Informações sobre reformas e benfeitorias
- Finalidade, destinatário e data de referência
- Prazo necessário e eventuais exigências recebidas
Próximos passos
Informações relacionadas à contratação do PTAM
Quanto custa uma avaliação?
Entenda os fatores que definem o orçamento do serviço.
Tabela de preços do CRECI
Saiba como interpretar a referência de honorários vigente.
Quem pode avaliar um imóvel?
Confira habilitação, finalidade e documento adequado.
Laudo de avaliação de imóvel
Veja o conteúdo e o nível de detalhamento de uma avaliação.
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre PTAM e avaliação mercadológica
Respostas diretas para entender o documento, a contratação e as limitações do serviço.
O que significa PTAM?
PTAM significa Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. É o documento em que o corretor de imóveis apresenta, com base em critérios técnicos, uma análise de mercado destinada a determinar o valor de comercialização de um imóvel.
Para que serve um PTAM?
O parecer pode apoiar compra, venda, inventário, partilha, negociação entre coproprietários, planejamento patrimonial, leilão e outras decisões que dependam de valor de mercado documentado. A adequação deve ser confirmada conforme a finalidade e o destinatário.
Quem pode elaborar um PTAM?
A Resolução COFECI nº 1.066/2007 disciplina a elaboração do PTAM por corretor de imóveis regularmente inscrito no CRECI. A inscrição no CNAI permite identificar o avaliador cadastrado e usar os mecanismos de certificação previstos pelo Sistema COFECI-CRECI.
O que é CNAI?
CNAI é o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, organizado e mantido pelo COFECI. Rafael Rosa está inscrito sob o CNAI nº 56833 e no CRECI-SP sob o nº 297556-F.
PTAM e laudo de avaliação são a mesma coisa?
Os termos podem ser usados de forma ampla no mercado, mas não são sinônimos perfeitos em toda situação. PTAM é o parecer definido na regulamentação do COFECI. Outros laudos ou perícias podem exigir escopo, profissional ou procedimento diferente.
O PTAM pode ser usado em processo judicial?
A regulamentação contempla apresentação judicial ou extrajudicial, mas a aceitação e a utilidade do documento dependem do caso, da decisão do juízo e do objeto da prova. Um PTAM particular não substitui automaticamente a perícia determinada pelo magistrado.
É obrigatória a vistoria do imóvel?
A vistoria é uma etapa importante para caracterizar o bem e registrar aspectos que influenciam o valor. Se o acesso não for possível ou se o escopo tiver condição diferente, isso deve ser avaliado previamente e indicado com transparência no documento.
Quais documentos são necessários?
Matrícula ou certidão, IPTU ou cadastro municipal, planta, informações de área, dados do condomínio e registros de benfeitorias são úteis. A lista varia conforme o imóvel e a finalidade; a falta de um item pode gerar limitação ou ressalva.
Quanto custa um PTAM?
O preço depende do tipo e da localização do imóvel, finalidade, área, complexidade, documentação, necessidade de vistoria, pesquisa, prazo e quantidade de bens. O orçamento é definido depois da análise inicial do escopo.
Quanto tempo demora para emitir o PTAM?
O prazo varia conforme agendamento, acesso, documentação, tipo de imóvel, disponibilidade de dados comparáveis, complexidade e urgência. A data de entrega é informada na proposta após a análise do pedido.
O PTAM tem validade fixa?
Não existe um prazo universal aplicável a toda finalidade. O parecer possui data de referência e pode precisar de atualização quando o mercado, o imóvel, o uso pretendido ou a exigência do destinatário mudar.
O que devo informar para pedir orçamento?
Informe cidade e localização do imóvel, tipo, área aproximada, finalidade do PTAM, destinatário, prazo e documentos disponíveis. Esses dados permitem estimar escopo, vistoria, pesquisa e prazo de entrega.