Casa e comida
Por Da Redação
Para milhões de brasileiros, o imóvel representa uma das principais parcelas do patrimônio — mas saber quanto ele realmente vale pode ser mais difícil do que parece. O preço anunciado em portais, a percepção do proprietário e até o valor de imóveis semelhantes na mesma região não necessariamente correspondem ao valor de mercado. Em um cenário em que decisões de venda, compra, financiamento e planejamento patrimonial dependem de números mais precisos, entender os critérios que determinam o valor de uma propriedade se torna uma questão financeira, e não apenas imobiliária.
Um dos erros mais comuns é utilizar anúncios como se fossem uma tabela de preços. O fato de um imóvel estar anunciado por determinado valor não significa que ele será efetivamente negociado por aquela quantia. Além disso, duas propriedades localizadas no mesmo bairro — ou até no mesmo edifício — podem ter valores significativamente diferentes em função de metragem, posição, vista, conservação, padrão construtivo, vagas, características do condomínio e potencial de utilização. “O proprietário muitas vezes olha para o imóvel vizinho ou para os anúncios da região e acredita que encontrou uma referência precisa. Mas preço pedido não é necessariamente preço praticado, e pequenas diferenças entre propriedades podem ter um impacto relevante na formação do valor”, explica Ana Cooke, fundadora da Compass Avaliações.
Essa diferença ganha importância quando o imóvel é tratado como ativo patrimonial. Uma avaliação acima da realidade pode levar o proprietário a estabelecer um preço pouco competitivo, reduzir a liquidez e prolongar a venda. No sentido contrário, uma avaliação abaixo do potencial de mercado pode antecipar uma negociação, mas também representar uma perda financeira relevante. “Quando falamos de patrimônio, errar para cima ou para baixo não é apenas uma questão de percepção. Uma avaliação equivocada pode influenciar uma decisão financeira importante e fazer com que o proprietário deixe dinheiro na mesa ou tenha dificuldade para transformar aquele ativo em liquidez”, afirma Ana.
A avaliação profissional também não depende de uma única metodologia. De acordo com as características do imóvel e a finalidade do trabalho, podem ser empregados métodos como comparação direta de mercado, inferência estatística, método evolutivo, método involutivo e método da renda. Cada abordagem responde a uma lógica diferente e pode ser mais adequada conforme o tipo de propriedade e as informações disponíveis. “Não existe uma metodologia que funcione de maneira automática para todos os imóveis. O método precisa estar relacionado às características do bem, à disponibilidade de dados e à finalidade da avaliação. É essa análise técnica que permite chegar a uma estimativa de valor mais consistente”, explica a fundadora da Compass Avaliações.
Entre os fatores que mais podem influenciar o valor estão a localização e infraestrutura da região, características físicas, estado de conservação, padrão construtivo, oferta e demanda e potencial de utilização. Em determinados casos, inclusive, o uso atual do imóvel pode não representar seu maior potencial econômico. Um terreno, por exemplo, pode ter um valor diferente quando analisado a partir das possibilidades de aproveitamento e desenvolvimento permitidas para aquela área.
Para o investidor ou proprietário, a principal conclusão é que patrimônio imobiliário não deve ser avaliado apenas pelo número que aparece em um anúncio. O valor de mercado é uma referência importante para decisões que envolvem capital, liquidez e planejamento financeiro. “Avaliar um imóvel é, na prática, entender o valor econômico de um patrimônio dentro de um determinado contexto. Quanto mais importante for aquela decisão para a vida financeira do proprietário, menos sentido faz depender apenas de uma percepção ou de uma comparação superficial”, conclui Ana Cooke.
5 fatores que podem alterar o valor de um imóvel
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Localização: infraestrutura, mobilidade, serviços e características da região;
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Características físicas: metragem, planta, número de quartos, vagas, posição e vista;
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Estado de conservação: necessidade de reformas, manutenção e qualidade dos acabamentos;
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Padrão construtivo e potencial de utilização: qualidade da construção e possibilidades de aproveitamento;
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Oferta e demanda: comportamento do mercado e procura por imóveis daquele perfil.
Sobre Ana Maria Cooke
Ana Maria Cooke possui mais de 20 anos de experiência nas áreas de avaliações de bens de capital, construção civil e consultoria. Iniciou sua trajetória na RN Consultoria (empresa fundada por sua mãe) e atualmente está à frente da Compass Avaliações, atuando em projetos relacionados ao mercado imobiliário, Real Estate e Finanças. Ao longo de sua carreira, acumulou experiência em avaliações, estudos de viabilidade, acompanhamento de empreendimentos e análises de ativos em todo o Brasil.
Sobre a Compass Avaliações
A Compass Avaliações é especializada em avaliações imobiliárias e financeiras e atende clientes em todo o território nacional. Atua junto a gestoras, administradoras e fundos, bancos, instituições financeiras, escritórios de advocacia e incorporadoras, oferecendo serviços como avaliação patrimonial de ativos, avaliação para FIIs e FIPs, estudos de viabilidade, estudos vocacionais, monitoramento de empreendimentos, análise de garantias de operações de crédito, validação de laudos e outros serviços técnicos relacionados ao mercado imobiliário.
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