DatNgop.com – Aplicativo web para avaliação imobiliária automatizada

Em um mercado imobiliário transparente e em gradual recuperação, o surgimento de ferramentas de avaliação automatizada (AVMs) baseadas em inteligência artificial está atraindo a atenção de investidores e instituições de crédito. A combinação da plataforma tecnológica DatNgop.com com a expertise da Asia Valuation and Auditing Firm Co., Ltd. (AAVC) promete fornecer uma “medida” objetiva e baseada em dados, capaz de identificar rapidamente imóveis em situação de inadimplência em apenas um minuto. Isso ajudará compradores a evitar “perdas fictícias”, investidores a encontrar ativos genuinamente problemáticos e bancos a otimizar seus processos de gestão de risco de garantia.

Thời báo Ngân hàng•06/10/2026

O Banking Times realizou uma entrevista detalhada com o Sr. Vo Hoang An – Vice-Diretor Geral da AAVC – sobre essa inovação em PropTech.

Sr. Vo Hoang An – Diretor-Geral Adjunto da AAVC

PV: Sr. Vo Hoang An, entendemos que o DatNgop.com, lançado recentemente, tem recebido considerável atenção do mercado. Poderia nos informar qual empresa opera essa plataforma e qual o nível de especialização em avaliação imobiliária garantido?

Sr. Vo Hoang An: O DatNgop.com opera com base em uma estreita colaboração em dados e algoritmos, apoiada por análises profissionais diretas da Asia Valuation and Auditing Firm Co., Ltd. (AAVC), que recebeu um Certificado de Elegibilidade para prestar serviços de avaliação do Ministério das Finanças desde 2018, e da Qualified AU Pty Ltd na Austrália, em parceria com a SGG Vietnam Co., Ltd.

Nossa equipe de especialistas possui mais de 15 anos de experiência. No mercado vietnamita, a AAVC é uma parceira de longa data em avaliação de garantias para diversos bancos importantes. Por exemplo, temos uma parceria de mais de 5 anos com o Agribank , em mais de 20 agências de primeira linha nas regiões Sudeste e Sudoeste; além disso, colaboramos com o MB, BIDV, MSB, Eximbank, Banco de Políticas Sociais, entre outros. Ao mesmo tempo, prestamos regularmente serviços de avaliação para casos envolvendo Tribunais Populares e escritórios de advocacia na Cidade de Ho Chi Minh e em províncias de todo o país.

Resumindo: Os valores de avaliação apresentados no DatNgop.com são compilados pela mesma equipe de avaliadores que avalia diariamente imóveis para os sistemas bancário e judicial.

A interface do mapa de preços de terrenos com inteligência artificial no DatNgop.com apresenta mais de 20.000 estradas digitalizadas e mais de 54.000 pontos de preços reais verificados.

PV: Com um negócio tradicional de avaliação de terrenos muito estável, o que motivou a AAVC a investir na criação do mapa de preços de terrenos com IA, DatNgop.com?

Sr. Vo Hoang An: Nossa motivação deriva de duas realidades prementes no mercado:

Primeiramente, anúncios online com preços “acessíveis” nem sempre são baratos. Diariamente, inúmeros anúncios oferecem “preços baixos”, “vendas urgentes” ou até mesmo imóveis retomados ou leiloados por bancos – propriedades que muitas vezes são consideradas “de baixo preço” –, mas, após uma análise mais detalhada, os preços costumam ser superiores ao valor real de mercado. Compradores individuais que desejam verificar isso geralmente precisam contratar serviços de avaliação, o que pode levar vários dias e gerar custos. Nosso objetivo é criar uma ferramenta que permita a qualquer pessoa pesquisar e verificar o preço real de mercado online em minutos, antes de tomar uma decisão.

Em segundo lugar, a manipulação de preços representa um risco silencioso tanto para compradores quanto para bancos. Apenas alguns anúncios falsos ou propriedades comparáveis selecionadas de forma inteligente podem inflar artificialmente o valor de um imóvel. Para os bancos, isso cria empréstimos garantidos por ativos supervalorizados, com o risco se tornando aparente apenas durante a cobrança da dívida. A IA da DatNgop consegue analisar simultaneamente milhares de transações e anúncios, eliminando a maioria dos elementos que distraem e que facilmente enganam os humanos.

A DatNgop foi criada para resolver esse problema: simples o suficiente para compradores de imóveis usarem, mas em conformidade com os padrões de avaliação profissional. A IA lida com as tarefas trabalhosas de coleta de dados, filtragem e cálculos em larga escala; enquanto avaliadores certificados pelo Ministério das Finanças se concentram no julgamento e na análise profissional.

A DatNgop.com utiliza algoritmos de IA para ajudar a extrair valores de imóveis e comparar preços reais de terrenos, auxiliando assim os investidores na identificação precisa de propriedades verdadeiramente em situação de vulnerabilidade (15% a 30% mais baratas que a área circundante).

PV: O mercado imobiliário vietnamita é inerentemente complexo, com todos os tipos de estradas, terrenos e regulamentações de planejamento… Quais são as vantagens competitivas de uma empresa de avaliação tradicional ao fazer a transição para a PropTech?

Sr. Vo Hoang An: Nossa maior vantagem é saber exatamente como o preço anunciado virtualmente difere do preço real da transação.

Separar o valor da construção do preço do imóvel: Muitos aplicativos atuais simplesmente dividem o preço total pedido pela área total. Esse método pode causar imprecisões significativas: o DatNgop estima e separa automaticamente o valor restante do projeto de construção de acordo com métodos de avaliação adequados.

Entendendo a “linguagem” e os hábitos dos anúncios classificados: vendedores frequentemente anunciam vielas com larguras maiores do que as reais. O sistema se ajustará automaticamente para classificar a viela de forma lógica e precisa. A IA é treinada para entender descrições comuns como “viela acessível de carro”,“viela acessível de moto/triciclo”,“a uma casa da rua principal“, “mais larga nos fundos“, “casa em ruínas”, etc., e convertê-las em critérios de precificação padrão. Simultaneamente, aplicamos fatores de negociação, ponderação por distância, ponderação por tempo, etc., para aproximar o preço anunciado do preço final de venda.

Existem dados “padrão” para comparação. Os resultados da avaliação prática – baseada em vistorias no local e verificações legais – são usados para testar e aprimorar continuamente o modelo de IA. Nossos avaliadores revisam regularmente os relatórios gerados pelo sistema e encaminham o feedback para ajustes à equipe de engenharia.

O sistema escaneia e seleciona automaticamente as propriedades comparáveis mais semelhantes na área circundante, utilizando o algoritmo KNN (K-Nearest Neighbor) combinado com um Índice de Confiabilidade para cada resultado da pesquisa.

PV: Como o sistema de processamento de dados gera resultados de avaliação em apenas um minuto? Qual é a taxa de precisão atual, senhor?

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Sr. Vo Hoang An: Em todo o mundo , os AVMs (Modelos de Avaliação Automatizada) têm sido aplicados no setor imobiliário para auxiliar na estimativa do valor de imóveis há muitos anos. O DatNgop é um AVM “localizado” para o mercado imobiliário vietnamita. O DatNgop pode ser concebido como um sistema que automatiza a análise e o processamento de dados de forma semelhante ao processo de determinação do valor de um imóvel, mas realiza isso em um grande volume de dados e fornece resultados de estimativa em um tempo muito curto.

1. Filtragem de notícias falsas em dois níveis. O primeiro nível compara as notícias com a tabela de preços de terrenos do Estado: notícias com preços de terrenos muito abaixo ou muito acima dessa “medida” serão eliminadas. O segundo nível compara as notícias com as notícias da região: notícias que se desviam muito do preço médio (mediano) do grupo também serão eliminadas. Esses dois níveis ajudam a eliminar a maioria das notícias que inflacionam os preços, reduzem os preços artificialmente ou são anunciadas de forma enganosa.
2. Subtraia o valor da casa (se houver) para chegar ao preço real do terreno, conforme mencionado acima.
3. Selecione as propriedades comparáveis mais semelhantes. Escolha propriedades similares em termos de tempo, localização, tipo de terreno, tipo de estrada, tamanho e construção. Mais fundamentalmente, o sistema utiliza o algoritmo KNN (K-Nearest Neighbors) combinado com IA.
4. Ajustar as características específicas de cada propriedade: frente para a rua ou acesso por viela, viela com acesso para carros ou viela estreita, terreno de esquina, largura, formato do terreno (quadrado, mais largo nos fundos, mais estreito nos fundos), tamanho da área, fatores de planejamento, etc.

Graças ao algoritmo KNN e ao sistema de precificação baseado no estado, o sistema ainda consegue fornecer avaliações em áreas com dados insuficientes – onde os métodos tradicionais frequentemente falham devido à falta de propriedades comparáveis. O sistema então expande a área de busca para propriedades similares e indica claramente a confiabilidade dos resultados ao usuário. Como todos os dados já estão padronizados, o cálculo leva menos de um minuto.

Em termos de precisão, as comparações internas com avaliações in loco em grandes cidades como Ho Chi Minh atingem mais de 85% de acurácia, com desvios inferiores a 10% do valor real. Em áreas com dados limitados, a precisão será menor. Portanto, sempre exibimos um Índice de Confiabilidade junto a cada resultado. Os usuários saberão quando podem usar as informações com confiança imediatamente e quando precisam convidar um avaliador para uma vistoria in loco. Em vez de depender apenas dos dados disponíveis, o sistema buscará proativamente anúncios e transações verificadas adicionais na localização específica do imóvel avaliado, atualizando-os em tempo real. A tecnologia de IA receberá, analisará e filtrará esse bloco de dados por meio de um processo rigoroso, ajudando a fornecer preços mais próximos do valor de mercado e mais confiáveis.

A função de gerar um relatório de avaliação preliminar em apenas um minuto ajuda os analistas de crédito bancário a estimar rapidamente o valor dos ativos dados em garantia e a otimizar o processo de gestão de empréstimos retomados.

PV: No mercado atual, o termo “sobrecarregado” é frequentemente usado de forma incorreta. Como a DatNgop define e identifica um imóvel verdadeiramente “sobrecarregado”?

Sr. Vo Hoang An: Para DatNgop, “sobrecarregado” não é um termo usado para publicidade, mas sim um cálculo quantitativo:

“Um imóvel verdadeiramente em situação precária é aquele cujo preço do terreno (após deduzir o valor da casa) é 10% ou mais inferior ao preço de mercado real na área circundante, ao mesmo tempo que cumpre os requisitos legais e de planeamento básicos.”

Para determinar se um imóvel é realmente barato, todos os imóveis devem ser comparados em igualdade de condições, com base em cinco fatores principais: localização, tipo de terreno, tipo de rua/rua, tamanho da área e construções existentes. A DatNgop ajuda os compradores a desvendar a essência do valor de um imóvel, indo além da mera propaganda.

PV: Quais são os “gargalos” específicos no processo de avaliação de ativos em garantia e no gerenciamento de dívidas/execuções hipotecárias que os mapas de preços de terrenos gerados por IA abordam?Qual é a validade jurídica do relatório resultante?

Sr. Vo Hoang An: Com os bancos, vemos três gargalos em alguns casos:

• Lento: Os métodos tradicionais de avaliação de garantias levam de alguns dias a uma ou duas semanas. Com o DatNgop, os analistas de crédito podem estimar o valor do ativo assim que recebem a solicitação.
• Altos custos para pequenos empréstimos: Para empréstimos ao consumidor, negócios familiares e pequenos comerciantes, o custo das vistorias presenciais costuma ser desproporcional. A avaliação preliminar automatizada auxilia na triagem inicial.
• Recuperação de dívidas e execução de garantias: os bancos precisam saber rapidamente o valor real de mercado de todo o portfólio de ativos para definir um preço inicial razoável – não muito alto, para evitar a perda de ativos não vendidos, e não muito baixo, para evitar prejuízos.

O sistema gera um relatório de avaliação preliminar, apresentando claramente propriedades comparáveis, fatores de ajuste, preços unitários do terreno, valores de construção e confiabilidade – uma estrutura familiar às operações bancárias. No entanto, este relatório não constitui um certificado de avaliação. Quando um certificado formal é necessário, o arquivo é transferido para a AAVC para que o avaliador realize a análise e emita o certificado de acordo com as normas, utilizando todos os dados existentes, o que agiliza o processo em comparação com a criação de um novo documento do zero.

Execuções hipotecárias, leilões ou processos de penhora de imóveis sempre atraem investidores imobiliários em busca de oportunidades, mas nem todos os imóveis são realmente baratos. Uma ferramenta independente de avaliação imobiliária beneficia ambos os lados: os bancos podem definir um preço inicial próximo ao valor de mercado para vendas rápidas, e os compradores podem ter certeza de que estão fazendo um bom negócio.

O mapa de preços de terrenos com inteligência artificial da DatNgop.com fornece uma referência independente, ajudando compradores de imóveis e investidores a verificar proativamente o valor real antes de efetuar um depósito, limitando o risco de preços inflacionados ou perdas artificiais.

PV: Atualmente, qual é o alcance da cobertura de dados do DatNgop.com e quais são os planos de desenvolvimento para o futuro?

Sr. Vo Hoang An: Os dados de DatNgop são construídos em camadas:

A camada fundamental – a digitalização das listas de preços de terrenos emitidas pelo governo em mapas. Este é o primeiro passo que estamos dando em todas as províncias e cidades, especialmente em áreas com falta de informações sobre transações. Até o momento, mais de 20.000 estradas em todo o país foram digitalizadas no mapa de preços de terrenos do DatNgop – o equivalente às listas de preços de terrenos de muitas localidades (com base nas fronteiras anteriores à fusão), como Cidade de Ho Chi Minh, Ba Ria- Vung Tau , Can Tho, Vinh Long, Soc Trang, Hau Giang, Hanói, Da Nang… e muitas outras províncias continuam sendo digitalizadas pela equipe do DatNgop. Essa camada fundamental é crucial: ela fornece à IA uma “medida” objetiva para identificar quais anúncios têm preços razoáveis e quais são incomuns.

Os dados de preços de mercado são coletados e verificados pela equipe da DatNgop. Atualmente, o mapa disponível publicamente mostra mais de 54.000 pontos de preço, mas o repositório de dados real do sistema é muito maior – apenas os dados verificados são incluídos no mapa de preços.

Resultados da avaliação in loco realizada pela AAVC e unidades dentro do ecossistema.

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Informações sobre infraestrutura e planejamento: largura de ruas e vielas, distância até as vias principais, planejamento de uso do solo.

Começamos na cidade de Ho Chi Minh – onde estão disponíveis os dados mais confiáveis sobre preços de terrenos – e depois expandimos para outras províncias. Nas províncias, nossa equipe atualiza os dados continuamente, o mais rápido possível.

Nos próximos 1 a 3 anos, concentraremos nossos esforços em cinco estratégias principais:

• Integre o planejamento detalhado (incluindo o planejamento em escala 1/500) para fornecer alertas de risco de planejamento diretamente nos resultados da avaliação.
• Previsão das tendências de preços por região, com base em séries de dados históricos.
• Análise de fluxo de caixa e análise de rendimento de aluguel para casas geminadas comerciais e imóveis comerciais.
• Ampliar a densidade de dados de verificação nas províncias , principalmente nas regiões Sudeste e Sudoeste, onde temos uma densa rede de registros de avaliações construída ao longo de muitos anos de trabalho com bancos.
• O canal do DatNgop no YouTube oferece análises em vídeo de situações imobiliárias problemáticas , facilitando o acesso dos espectadores a oportunidades reais em cada bairro e comuna.

Atualmente, oferecemos uma política de 5 pesquisas básicas gratuitas por mês para usuários individuais, além de um pacote Pro para investidores/corretores e uma solução de API integrada para bancos e empresas.

Todas as informações de pesquisa são criptografadas; não divulgamos publicamente os imóveis pesquisados pelos clientes e não os compartilhamos com terceiros. Proteger as informações do cliente é um princípio profissional que uma empresa de avaliação como a nossa deve sempre seguir.

Nosso principal objetivo é simples: todos devem saber o preço real de uma casa antes de comprá-la. Quando compradores, vendedores e bancos tiverem acesso a preços transparentes, o mercado imobiliário vietnamita se desenvolverá de forma mais segura e saudável.

Entrevistador: Obrigado, senhor!

Fonte: https://thoibaonganhang.vn/datngopcom-web-app-dinh-gia-bat-dong-san-tu-dong-188495.html

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Fonte: vietnam.vn