GGRC11 explica pagamento adicional de R$ 13,3 milhões em compra de imóveis

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A gestora do fundo imobiliário Zagros Renda Imobiliária (GGRC11) concluiu o mecanismo de ajuste de preço da compra dos imóveis do RELG11, que somou cerca de R$ 13,3 milhões, e respondeu a questionamentos sobre a operação. No relatório gerencial de setembro, divulgado nesta sexta-feira (16), a Zagros Capital reforçou o compromisso com uma comunicação mais clara e transparente.

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Com a apuração da segunda e última janela, não há previsão de novos complementos atrelados ao negócio com o RELG11. Restam apenas parcelas já definidas, com vencimentos até dezembro.

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Considerando os valores já pagos e a pagar, o custo econômico atualizado da aquisição passou de R$ 133,5 milhões para cerca de R$ 147 milhões, movimento que, segundo a gestora, está em linha com os laudos de avaliação dos imóveis.

Zagros Renda Imobiliária encerra ajuste de preço

A compra dos quatro imóveis que pertenciam ao RELG11 previa um ajuste de preço limitado a 10% do valor inicial, apurado em duas janelas. A condição constava da documentação da operação e foi aprovada em assembleia geral extraordinária (AGE) do fundo vendedor.

A primeira janela foi liquidada em agosto, com a entrega de 586.667 cotas do fundo ao preço de emissão de R$ 11,25, o equivalente a cerca de R$ 6,6 milhões. Na segunda, houve um complemento de R$ 6.672.810,02, devido ao RECM11, atual titular do crédito após a reorganização e a liquidação do RELG11.

Esse valor será pago em quatro parcelas mensais iguais, corrigidas por 100% do CDI. A primeira foi quitada em 28 de setembro; as demais vencem em 28 de outubro, novembro e dezembro. Somadas, as duas janelas chegam a aproximadamente R$ 13,27 milhões, próximo ao teto contratual de R$ 13,35 milhões (10% de R$ 133,5 milhões), de acordo com cálculo do FIIs com base no relatório. Com os aluguéis vigentes, o portfólio adquirido tem cap rate de 9,37% ao ano, segundo a gestora.

Como funcionou o ajuste de preço

Na seção de perguntas e respostas, a gestora foi questionada sobre por que o mecanismo, previsto desde a origem do negócio, não foi comunicado com mais clareza aos cotistas. A Zagros classificou a pergunta como pertinente e afirmou que a comunicação “poderia ter sido mais clara e detalhada”.

A administração ressaltou que o ajuste não foi criado após a compra: fazia parte da estrutura original e foi submetido aos cotistas do fundo vendedor em AGE. Segundo a Zagros, as dúvidas decorreram da sequência de reorganização e liquidação do antigo veículo, que gerou divulgações em momentos diferentes. A gestora disse estar empenhada em aprimorar seus processos de comunicação.

Dividendos e números operacionais de setembro

O fundo distribuiu dividendos de R$ 0,10 por cota referentes a setembro, pagos no sexto dia útil de outubro. O valor corresponde a um dividend yield de 1,11% no mês, ou 13,35% anualizado, tomando como base a cotação de fechamento de R$ 8,99 em 30 de setembro.

A receita de locação totalizou R$ 21,87 milhões no mês, e o resultado gerado foi de R$ 0,096 por cota; a diferença para o valor distribuído veio do caixa. A vacância informada no relatório é de 0,37%.

O patrimônio líquido é de R$ 3,78 bilhões, com valor patrimonial de R$ 10,92 por cota, e 423.361 cotistas — um ganho líquido superior a 12 mil no mês. A gestora espera concluir em outubro a venda de dez imóveis por R$ 530 milhões, operação sujeita a condições contratuais.

Com o mecanismo de ajuste encerrado, resta ao fundo apenas quitar as três parcelas remanescentes ao detentor do crédito, com a última vencendo em dezembro.